रेरा कायद्यामुळे फ्लॅट घेताना गुंतवणूकदारांना बऱ्याच गोष्टींची शाश्वती लाभत असली तरी रेराची मान्यता ही बांधकाम सुरू करण्यासाठी असते. शक्यतो तयार फ्लॅट घेण्याचा सल्ला तज्ज्ञ देतात. आजच्या काळात फ्लॅट घेताना काही बाबतीत दक्षता घेणे गरजेचे आहे. त्या विषयी....
....
गेल्या चार-पाच वर्षांमध्ये रिअल इस्टेटच्या क्षेत्रात मंदी आहेच; परंतु आयएल अँड एफएस ही संस्था कोसळल्यामुळे या क्षेत्रातल्या समस्या आणखी काही पटींनी वाढल्या आहेत. रिअल इस्टेटमधल्या उलाढालींचा आणि तेजी-मंदीचा इतरही अनेक क्षेत्रांवर प्रत्यक्ष आणि अप्रत्यक्ष परिणाम होतो. त्यात सिमेंट, स्टील, टाईल्स, रंग, वीजेची उपकरणं आणि अगदी फर्निचरच्या क्षेत्राचाही समावेश होतो. या प्रत्येक क्षेत्रालाच सरकारनं ही मंदी दूर करण्यासाठी पावलं उचलावीत, असं वाटत असतं; पण सगळ्याच क्षेत्रांच्या बाबतीत ते शक्य होत नाही.
भविष्यात घरांची संख्या वाढणार असली तरी पुरवठा वाढल्यामुळे किंमती कमी होण्याची मात्र शक्यता नाही. सध्याच त्या काही प्रमाणात वाढल्या आहेत. अर्थातच घरं विकली जावीत, यासाठी बिल्डर मोठमोठ्या सवलतीही देऊ करत आहेत. गेल्या आठ वर्षांमध्ये मोठ्या शहरांमध्ये परवडणारी घरं मोठ्या प्रमाणात तयार केली जात आहेत. तरीही गुंतवणूक म्हणून किंवा स्वतः राहण्यासाठी म्हणून घरं घ्यायची असतील तर बांधकाम सुरू असलेल्या घरांमध्ये पैसे गुंतवण्यापेक्षा रेडी पझेशन म्हणजेच तयार घर घ्यायला प्राधान्य दिलं जावं, असा सल्ला तज्ज्ञ देतात.
सर्वसाधारणपणे घर घेताना संबंधित प्रकल्पाची नोंदणी रेराअंतर्गत झालेली आहे का याची खात्री करून घ्यावी. कारण पालिका किंवा महापालिकेकडून तसंच वीज आणि पाणी विभागाकडून प्रकल्पाला मान्यता मिळाली असेल तरच प्रकल्पाला रेराची मान्यता मिळते; मात्र या मान्यता फक्त प्रकल्प सुरू करण्यासाठीच देण्यात आलेल्या असतात हे ही लक्षात घेतलं पाहिजे. रेरांतर्गत नोंदणी झाली असेल, तर प्रकल्पासंदर्भातली सर्व सुसंगत माहिती संस्थेच्या वेबसाइटवर उपलब्ध असते. गृहबांधणी हा विषय राज्याच्या अखत्यारीत येत असल्याने रेराच्या काही राज्यनिहाय निकषांमध्येही बदल होतो. त्यामुळे रेराच्या वेबसाइटवर संपूर्ण माहिती नसलेले प्रकल्प टाळणंच योग्य ठरतं.
रेरांतर्गत नोंदणी झाल्यामुळे फ्लॅट सुरळीतपणे ताब्यात मिळेल, या भरवशावर राहणं काही वेळा चुकीचंही ठरतं. म्हणूनच बांधकाम करणारा बिल्डर आर्थिकदृष्ट्या सक्षम आहे का, याची खात्री करून घ्या. त्यांच्या इतर प्रकल्पांची माहिती घ्या. त्यांचे इतर प्रकल्प कोणत्या ना कोणत्या कारणानं अडचणीत आले असतील तर टाळा. त्यांच्याविषयी ग्राहकांच्या भरपूर तक्रारी असतील आणि या संदर्भात फसवणुकीचे खटले सुरू असतील तर अशा बिल्डरला दुरूनच रामराम करा.
रेराच्या वेबसाईटवर नमूद करण्यात आलेली प्रकल्प पूर्ण होण्याची तारीख तुम्हाला योग्य वाटते का त्याचा विचार करा. मुदत वाढवली तर रेराकडून भरपूर दंड आकारला जातो. त्यामुळे प्रकल्प पूर्ण होण्यासाठी अनेक बिल्डर दीर्घ मुदत घेतात. आपण मुदतीआधी काम पूर्ण करू, असं बिल्डर सांगत असले तरी अशा प्रकारच्या फ्लॅटमध्ये गुंतवणूक करू नका. फ्लॅट विकत घेण्याचं नक्की करण्याआधी प्रकल्प कधी सुरू झाला ते लक्षात घेऊन बांधकामात कितपत प्रगती दिसते ते तपासा. बांधकामाचा दर्जा आणि प्रकल्पाची प्रगती पहा. आगामी काही महिन्यांच्या प्रगतीचा आराखडा बिल्डरकडे मागून तुम्ही हे तपासू शकता. हा आराखडा एखाद्याच फ्लॅटपुरता असता कामा नये, तो संपूर्ण प्रकल्पाचा असला पाहिजे. ही बाब महत्त्वाची आहे.
संबंधित परिसरात जागेचा आणि फ्लॅटचा काय दर सुरू आहे, याचा अंदाज घ्या आणि तुम्हाला सांगितलेली किंमत योग्य आहे का ते पहा. तुम्ही गुंतवणूक म्हणून तयार फ्लॅट घेणार असाल तर त्या फ्लॅटमधून किती भाडं मिळू शकेल आणि तुम्हाला किती हप्ता भरावा लागणार आहे याचं गुणोत्तर तपासा. सध्या जागांची भाडी कमी झाली आहेत. भाड्याच्या चौपटीहून थोडासाच अधिक हप्ता बसत असेल तरीही ती खरेदी योग्य आहे असं समजा. मात्र हप्ता आणि भाडं यांच्यात तिपटीपर्यंतचा संबंध असेल तर ते अधिक चांगलं असेल. त्या दृष्टीनं बिल्डरबरोबर दराच्या संदर्भात घासाघीस करा.
बांधकाम सुरू असलेल्या फ्लॅटमध्ये गुंतवणूक करत असाल तर बिल्डरकडून जास्तीत जास्त सवलती मिळवण्याचा प्रयत्न करा. कारण अशा फ्लॅटमध्ये गुंतवणूक करून तुम्ही जोखीम पत्करत असता. आघाडीच्या विकसकांकडून तुम्ही सुमारे १० टक्के कमी किंमतीची आणि मध्यम प्रतीच्या विकसकांकडून समारे २० टक्के कमी किंमतीची अपेक्षा ठेवावी, असं तज्ज्ञ सुचवतात. अर्थातच बांधकाम पूर्ण होत आलेल्या किंवा ७५ टक्क्यांहून अधिक झालेल्या फ्लॅटसाठीची ही सवलत आहे.
सुरुवातीच्या टप्प्यापासून गुंतवणूक करत असाल तर तुम्ही बांधकामाचं प्रमाण बघून त्यानुसार दरात आणखी सवलतीची अपेक्षा बाळगू शकता. तुमचा मालमत्ताविषयक सल्लागार आणि वकील हे दोघेही बिल्डरशी किंवा विकसकाशी संबंधित असू नयेत याची काळजी घ्या.
चांगल्या वकिलाकडून मालमत्तेची कागदपत्रं तपासून घ्या आणि त्याबरोबरच चांगल्या इंजिनीअरकडून बांधकामाच्या दर्जाचा अंदाजही घ्या. अर्थातच हा इंजिनीअरही बिल्डरशी संबंधित असू नये.
स्वतःला राहण्यासाठी किंवा गुंतवणूक म्हणून तुम्ही मालमत्तेची खरेदी करत असलात तरी तुमच्या परिसरात नजीकच्या भविष्यकाळात होणाऱ्या गृहप्रकल्पांचा, मॉलसारख्या किंवा इतर सुविधांविषयक प्रकल्पांचा विचार करा. त्यामुळे तुम्हाला आपल्या मालमत्तेची किंमत भविष्यात किती वाढू शकेल, याचा अंदाज येऊ शकतो. परिसरात रेल्वे रूळ टाकणं किंवा तत्सम एखादी योजना होण्याची शक्यता आहे का आणि तुमच्या प्रकल्पाच्या ते कितपत जवळ आहे हेही पाहिलंच पाहिजे. याखेरीज अलीकडच्या काळात ओढ्या-नाल्यापासून अगर नदीपात्रापासून तुमचा प्रकल्प किती जवळ आहे आणि पुराचं पाणी तुमच्या फ्लॅटच्या प्रकल्पात कितपत शिरू शकतं याचा अंदाज घेणंही महत्त्वाचं आहे. बांधकाम भूकंपरोधक असल्याचं सांगितलं गेलं असेल तर त्या संदर्भात कोणतं साहित्य वापरलं गेलं आहे याचीही जरूर चौकशी करा.
